Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất theo Pháp luật hiện nay

Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất là một trong các loại thuế phí mà các bạn phải nộp cho Nhà nước. Khi tiến hành các giao dịch chuyển nhượng  quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không phải ai bán đất cũng phải nộp thuế TNCN. 

 

Khái niệm 

Thuế TNCN là gì? 

Hiện nay khái niệm về thuế thu nhập cá nhân vẫn chưa hề được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, có thể lý giải về tên gọi này như sau:

Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế hay còn gọi là khoản kinh phí. Mà tổ chức, cá nhân cần đóng góp cho nhà nước dưới hình thức bằng tiền. Tùy theo từng trường hợp mà chúng có thể xác định bằng một số tiền cụ thể. Số tiền này sau đó sẽ trích nộp vào Ngân sách nhà nước. Nhằm tạo nguồn thu cân bằng chi – tiêu của Nhà nước. Và nhằm đảm bảo thực hiện các chức năng, quyền hạn của mình. Nguồn thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế bắt buộc. Mà các đối tượng cần có trách nhiệm giao nộp cho nhà nước.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất là gì? 

Khái niệm thuế thu nhập cá nhân có thể mở rộng ra với các hoạt động mua – bán đất. Đây là khoản tiền bắt buộc phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Ví dụ như: đất, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai cũng như các tài sản khác,… Do đó, trường hợp mua bán đất, sang nhượng quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng lại quyền thuê đất. Đây đều là các căn cứ chính xác để xác định nguồn thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

 

 

Bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất?

Căn cứ theo quy định của luật, bên bán bất động sản là bên có trách nhiệm đóng thuế TNCN. Tuy nhiên, bên bán và bên mua có thể tự thỏa thuận với nhau về người gánh nghĩa vụ thuế. Và phải ghi điều khoản đó vào hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Còn nếu không có thỏa thuận gì thì, người nộp thuế sẽ là bên bán đất.

 

Trường hợp không phải nộp thuế TNCN khi bán đất

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân tại nước ta hiện nay. Quá trình mua bán nhà ở, đất đai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế TNCN trong những trường hợp sau:

Trường hợp 1 : 

Không cần đóng các khoản thuế TNCN nếu giao dịch chuyển nhượng nhà đất được thực hiện giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ. Hoặc cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi. Hoặc cha chồng, mẹ chồng với con dâu. Cha vợ, mẹ vợ với con rể. Và ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại. Hay đối với các anh, chị, em ruột trong gia đình.

Trường hợp 2 : 

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà. Trong trường hợp cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, một mảnh đất,..

 

 

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp  = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

– Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu. Thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu BĐS. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp. Ví dụ như: thỏa thuận góp vốn ban đầu; di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án;… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. 

 

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng

Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai. Và là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

 

 

Công thức tính giá chuyển nhượng

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng. Hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất. Và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Thì giá chuyển nhượng được xác định như sau:

Giá chuyển nhượng = Giá UBND cấp tỉnh x Tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình. Do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước. Là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại. Thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

 

Kết luận: 

Vừa rồi là những chia sẻ của bePro.vn về thuế thu nhập cá nhân khi bán đất theo Pháp luật hiện nay. Hy vọng bài viết sẽ giúp ích dành cho bạn. Ngoài ra bạn có thắc mắc về các dịch vụ kế toán liên quan. Hãy liên hệ đến dịch vụ kế toán bePro.vn để được tư vấn tận tình, miễn phí nhé!