Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà theo quy định 2021

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một trong những nghĩa vụ mà người bán nhà cần nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật. Tuy nhiên mức nộp là bao nhiêu và làm thế nào để miễn giảm khoản thuế phí này. Hãy cùng bePro.vn tìm hiểu kĩ hơn trong bài viết sau đây. 

 

Khái niệm 

Thuế thu nhập cá nhân là một khoản thuế, khoản đóng góp bằng tiền. Được xác định bằng một số tiền cụ thể mà cá nhân có phát sinh thu nhập. Và phải trích nộp vào Ngân sách nhà nước nhằm tạo nguồn thu đảm bảo chi tiêu của Nhà nước. Trong việc thực hiện các chức năng, quyền hạn của mình. Nộp thuế thu nhập cá nhân được xem là một nghĩa vụ bắt buộc của các đối tượng nộp thuế.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là khoản phí bắt buộc phải nộp trước khi hoàn thành thủ tục sang tên. Hoặc sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan. Tùy từng trường hợp mà mức thuế nộp sẽ khác nhau.

 

 

Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Theo Điều 2 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC được xác định. 

Cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam.

Cá nhân cư trú ở đây là những người, có thể là công dân Việt Nam cũng có thể là người nước ngoài. Nhưng phải đáp ứng cả hai điều kiện sau:

– Đã đến Việt Nam trong khoảng thời gian từ 183 ngày trở lên. Tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục. Kể từ ngày người đó có đến Việt Nam.

– Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam. Nơi ở thường xuyên này bao gồm cả trường hợp nơi ở đã được đăng ký thường trú. Hoặc có nhà đã thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở. Mà thời hạn của hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế.

 

 

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được xác định theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

 

Trong đó, giá chuyển nhượng được tính như sau:

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất. Kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đó là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng. Cho thấy là thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định. Thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định. Tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp khác:

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc. Gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà. Thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn. Và về định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

 

 

Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà

 

TH1: Được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản giữa những người sau. Thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

– Giữa vợ với chồng.

– Ba đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

– Ba chồng, mẹ chồng với con dâu.

– Bố vợ, mẹ vợ với con rể.

– Ông nội, bà nội với cháu nội.

– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

– Anh chị em ruột với nhau.

Mặt khác: 

Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết. Thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

 

TH2: Được miễn thuế thu nhập cá nhân khi người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC . Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân. Trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Thì trường hợp này không phải nộp thuế. Và chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế. 

 

Kết luận: 

Vừa rồi là những chia sẻ của bePro.vn về khái niệm và quy định thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Hy vọng bài viết sẽ hữu ích cho bạn đọc.  Ngoài ra bạn có thắc mắc về các dịch vụ kế toán liên quan. Hãy liên hệ đến dịch vụ kế toán bePro.vn để được tư vấn tận tình, miễn phí nhé!